Έξωση Ενοικιαστή: Μια άβολη αλλά απαραίτητη διαδικασία

72

Η έξωση, αν και τις περισσότερες φορές γίνεται με δισταγμό από τους ιδιοκτήτες ακινήτων, σε πολλές περιπτώσεις είναι η μοναδική επιλογή. Η απομάκρυνση του ενοικιαστή παρά τη θέλησή του, είναι ένα από τα δικαιώματα του ιδιοκτήτη καθώς αποτελεί ένα μέτρο προστασίας της περιουσίας του απέναντι σε αφερέγγυους μισθωτές.

Πώς μπορώ να «διώξω» ανώδυνα τον ενοικιαστή (=μισθωτή) από το διαμέρισμά μου;

Αν έχετε λόγους για να προχωρήσετε σε έξωση του ενοικιαστή, φροντίστε να είστε καλά προετοιμασμένοι και να γίνει σωστή διαχείριση της όλης εξωστικής διαδικασίας, ούτως ώστε να μην εξελιχθεί η υπόθεσή σας σε μια δυσάρεστη περιπέτεια (λόγω μη προσήκουσας προετοιμασίας, ή άστοχης και κακής δρομολόγησης της έξωσης  κτλ κτλ).

Ποια είναι η διαδικασία της έξωσης

Οι βασικές εξωστικές διαδικασίες είναι δύο: Η «διαταγή έξωσης» και η «αγωγή έξωσης»:

Στο παρόν άρθρο αναλύουμε κυρίως, τη διαδικασία της «διαταγής» εξώσεως, κάνοντας παράλληλα και μικρές αναφορές στη διαδικασία της «αγωγής».

Ένας από τους βασικούς λόγους της έξωσης είναι η άρνηση του ενοικιαστή να συμμορφωθεί με τους όρους που ορίζει το συμφωνητικό μίσθωσης που έχει υπογραφεί και από τις δύο πλευρές. Πιο συχνός στην πράξη, από τους όρους του συμφωνητικού, αυτός που δεν πληρούται είναι ο βασικότερος, δηλαδή η έγκαιρη καταβολή του ενοικίου. Συχνά μάλιστα δεν πρόκειται για καθυστέρηση λίγων εβδομαδών,  αλλά για συστηματική άρνηση ή δυστροπία καταβολής για μεγάλο χρονικό διάστημα παρά τις οχλήσεις του ιδιοκτήτη.

Στην περίπτωση αυτή, αρχικά προσπαθήστε να επιλύσετε την διαφωνία -μεταξύ σας- με μια συμφέρουσα συμφωνία. Εάν πράξετε έτσι θα πρέπει να είστε ΙΔΙΑΙΤΕΡΩΣ προσεκτικός κατά τις διαπραγματεύσεις, και ενδείκνυται πρωτίστως να συμβουλευτείτε Δικηγόρο, ούτως ώστε να ξέρετε -έστω- πως να κινηθείτε κατά τις διαπραγματεύσεις αυτές. Τα περισσότερα λάθη -στην πράξη- συμβαίνουν κατά τις διαπραγματεύσεις αυτές, επομένως χρειάζεται ιδιαίτερη προσοχή.

Αν αυτό ωστόσο δεν έχει αποτέλεσμα, το επόμενο βήμα είναι  -συνήθως- να επιδοθεί επίσημα εξώδικος όχληση στον ενοικιαστή, της οποίας το περιεχόμενό της διαφέρει, αναλόγως της διαδικασίας που σκοπεύουμε να ακολουθήσουμε για την έξωση. Ως προανεφέρθη, οι βασικές «εξωστικές οδοί» είναι δύο: Η «διαταγή έξωσης» και η «αγωγή έξωσης». Κάθε μία εξ’ αυτών έχει τα υπέρ της και τα κατά της, και η επιλογή της σωστής οδού θα πρέπει να γίνεται με ιδιαίτερη προσοχή και γνώση εξ’ αρχής, σύμφωνα με τις ιδιαίτερες παραμέτρους της υποθέσεώς σας. Το περιεχόμενο της εξωδίκου αυτής -επειδή αποτελεί επίσημη νόμιμη όχληση- θα πρέπει να είναι ιδιαιτέρως προσεγμένο όσον αφορά τόσο την περιγραφή του ιστορικού, όσο και (κυρίως) τη στόχευσή του, ειδάλλως -σε περίπτωση λαθών ή παραλείψεων-  μπορεί η υπόθεση να περιπλακεί ιδιαιτέρως εις βάρος του ιδιοκτήτη.  Η εξώδικος είναι το πρώτο βήμα το οποίο είναι σχεδόν πάντοτε απαραίτητο αν θελήσετε να προχωρήσετε με την διαδικασία της έξωσης. Π.χ. στη διαδικασία της «διαταγής απόδοσης χρήσης μισθίου ακινήτου» (η οποία είναι και η πιο οικονομική και γρήγορη, και η οποία θα πρέπει να επιλέγεται εάν και εφόσον η υπόθεσή σας ενδείκνυται για τη χρήση αυτής της εξωστικής οδού), η εξώδικος όχληση θα πρέπει απαραίτητα να επιδοθεί 15 τουλάχιστον ημέρες, προ οποιασδήποτε καταθέσεως αίτησης έξωσης στο Δικαστήριο. Στην περίπτωση της αγωγής εξώσεως τα πράγματα είναι διαφορετικά.

Γενικά θα πρέπει να γνωρίζετε ότι η διαδικασία της «διαταγής» είναι πολύ πιο γρήγορη και οικονομική, από τη διαδικασία της «αγωγής». Όμως -πολλές φορές-, η επιλογή της «αγωγής» θα πρέπει να προτιμάται, λόγω της επιπλέον ασφάλειας που προσφέρει, αναλόγως των λεπτομερειών της υποθέσεώς σας. Πρωτίστως θα πρέπει να γίνεται εξειδικευμένη βολιδοσκόπηση της υποθέσεώς σας και μετά να επιλέγεται η προσήκουσα εξωστική διαδικασία. Αυτό, για να αποφύγετε δυσάρεστες περιπέτειες μετά…

Τι πρέπει να γνωρίζετε για την εξώδικο όχληση:

Οι νόμιμες συνέπειες της εξωδίκου ποικίλουν αναλόγως το «είδος» της και τη στόχευσή της. Π.χ. διαφορετικές θα είναι η συνέπειες μίας εξωδίκου που οδηγεί σε «διαταγή έξωσης» και διαφορετικές στην περίπτωση που θα προβούμε σε «αγωγή έξωσης».

Αμέτρητα είναι τα ζητήματα και οι λεπτομέρειες που χρήζουν προσοχή κατά τη σύνταξη της εξωδίκου. Θα μπορούσαν εδώ να αναφερθούν σελίδες επί σελίδων με το τί θα πρέπει να προσέξουμε. Ας αναφέρουμε ένα από τα πολλά βασικά που πρέπει να προσέχουμε: Για παράδειγμα, στην εξώδικο της «διαταγής», δεν θα πρέπει επ’ ουδενί να καταγγελθεί η μίσθωση! Θα πρέπει η μίσθωση να εξακολουθεί να είναι εν ισχύ, ειδάλλως δεν μπορεί να εκδοθεί κατόπιν διαταγή έξωσης.  Εάν γίνει το λάθος και καταγγελθεί η μίσθωση (δυστυχώς είναι ένα αρκετά συχνό λάθος που συναντάται στην πράξη), τότε η υπόθεσή σας θα περιπλακεί τόσο, ώστε θα χάσετε πολύ χρόνο και χρήμα, αφού στη συνέχεια θα είναι αδύνατον να εκδοθεί διαταγή έξωσης, ή -ακόμη κι αν εκ παραδρομής εκδοθεί- η απόφαση έξωσης θα μπορεί να ακυρωθεί από τον αντίδικο ενοικιαστή.  Αντιθέτως με την εξώδικο της «αγωγής», η μίσθωση συνήθως καταγγέλλεται.

Οι προθεσμίες επίσης διαφέρουν: Π.χ., στη διαδικασία της διαταγής -που προαναφερθήκαμε-, μετά την επίδοση της εξώδικου δίνεται περιθώριο 15 ημερών προς τον ενοικιαστή ώστε να τακτοποιήσει τις οικονομικές του υποχρεώσεις ή να αποχωρήσει από το μίσθιο. Αν στο διάστημα αυτό δεν καταβληθεί το οφειλόμενο ποσό, ο ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να προχωρήσει σε κατάθεση αίτησης διαταγής για την έξωση του ενοικιαστή. Μαζί με την συγκεκριμένη αίτηση μπορεί να απαιτήσει παράλληλα πληρωμή των οφειλόμενων μισθωμάτων και πιθανών άλλων οικονομικών εκκρεμοτήτων από κοινόχρηστες δαπάνες και απλήρωτες ΔΕΚΟ.

Τι χρειάζεται για την έκδοση της διαταγής έξωσης

Περιληπτικώς, προκειμένου να εκδοθεί διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου θα πρέπει να ισχύουν τα εξής:

-Θα πρέπει η έναρξη της μίσθωσης να αποδεικνύεται εγγράφως, δια μισθωτηρίου συμφωνητικού.

-Θα πρέπει να οφείλονται μισθώματα.

-Θα πρέπει ο μισθωτής να είναι «δύστροπος» στην καταβολή αυτή των μισθωμάτων.

-Θα πρέπει να έχει επιδοθεί εξώδικος όχληση στον μισθωτή, τουλάχιστον 15 ημέρες πριν από την κατάθεση της αίτησης:

Τα πιθανά σενάρια (στην περίπτωση που έχει επιλεγεί η οδός της διαταγής έξωσης):

-Αφού του επιδοθεί η εξώδικος, εάν ο ενοικιαστής συμμορφωθεί και διευθετήσει άμεσα τις οφειλές, η διαδικασία σταματάει εκεί.  Βέβαια, αυτό δεν είναι απόλυτο, καθώς ακόμη και εάν ο μισθωτής καταβάλει τις οφειλές του, υπάρχει περίπτωση η διαδικασία της έξωσης να μπορεί να συνεχίσει. Αυτό εξαρτάται από τον χρόνο της καταβολής, καθώς και από άλλους επί μέρους παράγοντες και «παραθυράκια».

-Αφού εκδοθεί η διαταγή έξωσης και του επιδοθεί και αυτή, τότε ο ενοικιαστής έχει το δικαίωμα να αμφισβητήσει τη εγκυρότητα της έκδοσης της διαταγής και να ασκήσει ανακοπή. Αυτό είναι το βασικό «όπλο» στα χέρια του ενοικιαστή εναντίον της διαταγής έξωσης. Εάν η διαδικασία της έκδοσης της διαταγής πάσχει [είτε επειδή η αρχική εξώδικος ήταν προχείρως ή λανθασμένως συντεταγμένη, είτε επειδή η αίτηση της διαταγής ήταν αβάσιμη ή αόριστη, ή ακόμη και εάν η ίδια η διαταγή έξωσης έχει ελλείψεις], τότε ο μισθωτής θα καταφέρει εν τέλει να ακυρώσει όλη τη διαδικασία εξώσεώς του. Το αποτέλεσμα μίας τέτοιας ακύρωσης, θα είναι -πρακτικά- ο ιδιοκτήτης να έχει ταλαιπωρηθεί -τόσο χρονικά, όσο και οικονομικά- σε έναν δικαστικό αγώνα που μπορεί να κρατήσει ακόμη και χρόνια (!!) , και στο τέλος «να βρεθεί ξανά στο μηδέν».

-Ο ενοικιαστής προκειμένου να αναστείλει προσωρινά και επειγόντως την εκτέλεση της διαταγής έξωσης θα πρέπει (επιπλέον της ανακοπής), να ασκήσει και ασφαλιστικά μέτρα (με συνημμένο αίτημα επείγουσας προσωρινής αναστολής της εκτέλεσης της έξωσης).

Τι συμβαίνει -γενικά- μετά την έκδοση της διαταγής έξωσης (ή της απόφασης επί αγωγής έξωσης):

Η εξωστική «απόφαση» του δικαστηρίου (διαταγή ή επί αγωγής) επιδίδεται στον μισθωτή. Μαζί με την απόφαση επιδίδεται και η «επιταγή προς εκτέλεση» , που είναι ένα δικόγραφο που συνοδεύει την απόφαση, το οποίο  «διατάσσει» τον ενοικιαστή να εκτελέσει την απόφαση, δηλαδή να αποχωρήσει από το ακίνητο. Σε περίπτωση που ο ενοικιαστής δεν προσβάλλει την απόφαση με ένδικα μέσα ή βοηθήματα, είναι υποχρεωμένος να αποχωρήσει από το ακίνητο. Και μάλιστα η αποχώρησή του θα πρέπει να γίνει σχετικά άμεσα από την ημερά επίδοσης της απόφασης, επειδή είτε μιλάμε για «διαταγή», είτε για «αγωγή», οι αποφάσεις επί εξώσεως εκτελούνται πολύ σύντομα. Στην περίπτωση της αγωγής μάλιστα, χαρακτηρίζονται συνήθως ως «προσωρινά εκτελεστές». Στη συντριπτική πλειοψηφία των υποθέσεων, εάν ο ενοικιαστής δεν προσβάλει την απόφαση έξωσης, τότε συμμορφώνεται στην απόφαση του Δικαστηρίου και αποχωρεί οικειοθελώς. Σε περίπτωση μη συμμόρφωσης, τότε ο δικαστικός επιμελητής εκτελεί την απόφαση: Ο ενοικιαστής αποχωρεί άμεσα από το ακίνητο και εάν χρειαστεί συνδράμει και η αστυνομία, καθώς και κλειδαράς που μεταβαίνει στο ακίνητο για να ανοίξει την πόρτα. Εάν ο μισθωτής δεν έχει αδειάσει το ακίνητο, τότε γίνεται απογραφή των περιουσιακών στοιχείων του ενοικιαστή.

Η έξωση του ενοικιαστή είναι μια δυσάρεστη διαδικασία, όμως συχνά είναι η μοναδική επιλογή των ιδιοκτητών ώστε να προστατεύσουν τα περιουσιακά τους δικαιώματα.

Του δικηγόρου Ιωάννη Ι. Χίου